[긴급진단] 이재명 정부 첫 '9·7 부동산 대책', 규제 강화·135만호 공급 병행

정부가 7일 발표한 '주택공급 확대 방안'(이하 9·7 부동산대책)은 투기 수요 차단과 가계부채 관리를 위한 대출 규제 강화와, 수도권 주택난 해소를 위한 대규모 주택 공급 확대를 양대 축으로 담고 있다.

또 세무·시장 감독을 강화해 공정하고 투명한 주택시장을 만들겠다는 강력한 의지가 드러났다.

이번 대책은 지난 6·27 대출 규제 이후에도 이어진 시장 불안에 대응하는 후속 조치다.

◇ 대출 규제 강화, 가계부채 억제와 투기 차단

정부는 우선 규제지역의 무주택자와 처분조건부 1주택자에게 적용되는 주택담보인정비율(LTV) 상한을 기존 50%에서 40%로 강화했다. 강남 3구(서초·강남·송파)와 용산구 등 규제지역이 주요 대상이다. 반면, 비규제지역은 현행 70%를 유지한다.

나아가 수도권 및 규제지역의 주택 매매·임대사업자에 대한 주택담보대출은 전면 금지된다. 기존에는 규제지역 30%, 비규제지역 60%의 LTV가 적용되었지만, 이번 대책으로 사실상 0%가 되면서 원천 차단된다. 수도권 주택을 취득하기 위해 지방 주택을 담보로 대출받는 방식도 막힌다.

다만, △임대주택 신규 건설 △공익법인 대출 △기존 임차인 보증금 반환 목적 대출 등에는 예외가 적용된다. 여기에 △전세대출 규제도 강화된다. 그동안 보증기관별로 상이했던 1주택자의 전세대출 한도(서울보증보험 3억 원, 주택금융공사 2억 2000만 원, 주택도시보증공사 2억 원)는 앞으로 수도권과 비수도권을 불문하고 2억 원으로 일괄 축소된다.

또 내년 4월부터는 대출금액에 따라 주택금융 신용보증기금(주신보) 출연요율이 차등 적용된다. 평균 대출액 이하에는 0.05%, 평균 대출액 초과~2배 이내는 0.25%, 2배 초과는 0.30%가 부과된다. 대출이 클수록 더 많은 비용을 부담하게 되는 구조로, 과도한 차입을 억제하는 효과가 기대된다.

◇ 공급 확대, 2030년까지 수도권 135만 호 착공

정부는 공급 측면에서 2030년까지 수도권에 135만 호의 신규 주택 착공을 추진한다. 연간 27만 호로, 이는 매년 1기 신도시가 새로 생기는 규모다.

특히 한국토지주택공사(LH)가 기존처럼 택지를 민간에 매각하지 않고 직접 시행하는 방식을 도입한다. 이를 통해 공급 속도를 높이고, 개발이익을 공공이 환수할 수 있도록 한다. 여기에 장기간 방치된 상업용지나 과다계획 용지를 주택용지로 전환해 추가 공급 물량을 확보한다.

정부는 향후 5년간 37만 2000호 이상을 조기 공급할 계획이며, 이 중 6만 호는 LH가 직접 시행한다. 공공택지 사업 기간을 최대 2년 단축해 4만 6000호 착공을 앞당기고, 하반기에는 수도권 신규 공공택지 3만 호를 발굴한다.

또 도심 공급도 확대된다. 30년 이상 노후 공공임대주택은 최대 용적률 500%까지 적용해 전면 재건축하며, 유휴 국공유지·노후 공공청사도 복합개발로 주택 공급에 활용한다. 이를 통해 2만 8000호를 확보하고, 미사용 학교 부지는 주택 용도로 전환해 3000호 이상을 공급한다. 이에 따라 송파 위례 업무용지, 강서 공공청사 부지 등은 즉시 개발에 들어가 4000호가 추가된다.

더불어 재개발·재건축도 활성화된다. 공공재개발·재건축에는 용적률 인센티브와 행정·재정 지원이 제공되고, 민간 재개발·재건축은 기부채납 완화, 소음 기준 완화 등으로 사업성을 개선한다. 정비사업 절차는 최대 3년 단축된다. 이 조치로 향후 5년간 23만 4000호의 신규 공급이 가능할 전망이다.

◇ 세무·시장 감독 강화, 불법·편법 거래 차단

정부는 불법·편법 거래 차단에도 나선다. 국토교통부, 금융위원회, 국세청, 경찰청, 금융감독원이 참여하는 부동산 범죄 전담 조직을 신설해 고가 주택 거래, 법인 자금 유용, 편법 증여 등 탈세 행위를 철저히 단속한다.

임광현 국세청장은 "현금 부자들의 자녀 편법 지원을 통한 탈세를 끝까지 추적해 예외 없이 추징하겠다"고 밝혔다. 특히 강남·용산·여의도 등 시세 급등 예상 지역을 중점 관리지역으로 지정해, 30억 원 이상 초고가 거래와 미성년자·사회초년생의 자금 출처를 엄격히 검증한다.

필요시 세무조사를 즉각 실시해 '골든타임'을 놓치지 않도록 한다는 방침이다.

또 토지거래허가구역 지정 권한을 국토부 장관까지 확대해, 동일 시·도 내 과열 우려 지역을 신속히 지정할 수 있도록 법 개정이 추진된다. 이를 통해 투기적 수요 유입을 조기에 차단하고 시장 안정을 도모한다.

이번 9·7 부동산대책은 수요와 공급, 시장 질서까지 아우르는 종합 대책이다. 대출 규제를 강화해 투기 수요와 가계부채를 관리하고, 대규모 공급 확대를 통해 실수요자의 내 집 마련 기회를 확대한다. 이에 더해 세무조사와 시장 감독을 강화해 불법 거래를 차단하고 공정한 시장 질서를 확립한다는 것이 정부의 목표다.

김윤덕 국토부 장관은 "국민이 원하는 입지에 양질의 주택을 충분히 공급하겠다"며 "범정부적 역량을 결집해 국민의 불안을 해소하고 신뢰를 보여주겠다"고 강조했다.

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